近年来，随着城市建设规模的迅猛发展，一批批小区提升了城市的品位，人民群众的生活环境和居住质量得到进一步提高。已建成或在建小区的功能更加齐全，给物业管理这一新兴朝阳产业的发展，提供了前所未有的契机和空间。为全面了解我县物业管理现阶段发展状况，推动全县物业管理工作更好发展，近日，该县组织有关人员，对全县住宅小区的物业管理情况进行了专题调研。一、基本情况1、小区基本情况：截止目前，该县建成居住小区57个（有的小区只有单独两三幢房子），面积约80万平方米。其中，有专门物业管理入住的小区仅8个，其他的小区无专门物业管理或以自我管理为主，涉及房屋150幢，面积约60万平方米，占全部小区的75；全县小区按照程序已经成立业主委员会的有2个。2、物业企业基本情况：目前，全县具备企业资质的物业管理公司共3家，即县恒顺物业管理有限公司、嘉苑物业公司和阳光物业管理公司。恒顺物业管理公司隶属县房产管理局；嘉苑物业公司的业务也是刚刚开始，管理的泰安嘉苑小区业主大多没有入驻；阳光物业管理公司尚未开展物业管理业务。另有佳洁物业管理公司注册在许昌，但管理的物业是该县的盛华小区。3、物业管理从业人员基本情况：全县物业管理从业人员40人。有建设部门颁发物业管理上岗证的管理人员有20人。二、问题与不足1、物业管理费及维修基金收缴难。业主对权利义务的认识不对称，部分居民自觉缴纳物业管理费的意识差，有的居民以服务质量差等由拒绝交费，甚至带来多户都不交的连锁反应；有的自己不交物业管理费，还劝别人也不要交。有的小区住户长年在外，除节假日、春节回来，其余时间不在家，收取物业管理费时业主很难接受。更有甚者，没有任何理由，就想“搭车消费”，物业管理企业收的物业费越来越少，管理服务质量自然下降，业主会更加不满意，从而进入了一个恶性循环的怪圈。在维修基金方面，按照规定业主在购买房屋时，应随房款缴纳2的房屋维修基金，该基金专款专用。就目前情况，我县开发商都未收取这部分基金，且业主也不理解，这为今后商品房的维修增加了困难，无疑会形成业主和物业管理公司的矛盾。2、小区业主委员会成立难。在《物业管理条例》中，业主大会制度被列为一项基本制度，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，大多小区住户来自不同单位，素质不一，抱着事不关已、高高挂起的态度。很多小区业主主人翁意识不强，对召开业主大会，参与物业管理不积极、不主动。即使成立了业主委员会，也是流于形式。如我县的小区只有2个成立了业主委员会，实际情况形同虚设，不能充分发挥其积极作用，业主委员会没有实行真正意义上的自治管理。业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。3、旧住宅区居住条件有待提高。绝大部分旧住宅在建设之初，在规划设计上标准比较低，建筑质量较差，小区配套设施不全。特别是
安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生，这与新建小区差别较大，与住户的要求有一定差距。在旧住宅全面推行物业管理，还不具备条件，还需要对旧住宅进行不同程度的整治。4、开发商历史遗留问题解决难。有的开发建设单位行为不规范，建设无规划，权证办不出，这类住宅建造至今已有10多年，绝大部分都处在无人管理状况，房屋多年失修，小区脏、乱、差，居住在这些房屋的居民意见、矛盾很大，不断有人向有关部门反映、投诉，信访投诉时常不断，不安定、不安全的因素较为突出。个别新建小区交付使用条件模糊，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患。5、物业管理企业人员整体素质不高。主要表现在：一是物业管理企业员工缺乏客户至上意识，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是物业管理企业缺乏专业人员。若维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是物业管理企业从自身经济利益出发，对在管理中出现的这样那样的问题，能推卸责任就推托，易引起业主和物业公司的矛盾。三、对策与建议1、加大相关法规政策宣传力度。深入宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和
合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态。2、加快业主大会制度规范化进程。按照相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。3、尽快出台物业管理服务质量等级标准。由于各地物业管理实际情况存在差异，《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方，各地应根据物业管理实际，制定出台实施细则，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。4、加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。目前我县小区的物业管理收费标准采取政府指定价和指导价的标准收费，由于小区户数收费低，新建小区入驻率低等原因，使物业管理企业入不敷出，或收支基本持平，致使物业管理企业积极性不高。因此，要建立一个适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，确保该行业良性循环、健康发展。5、进一步加大对物业管理行业的监管力度。一是规范物业管理行为。物业公司必须严格履行物业服务合同约定的维修服务业务，按照行业规范和对业主的服务承诺，及时为业主的报修提供优质服务，做到叫得应、修得好，解决“维修不及时”问题。报修电话要24小时有人值班，受理居民报修。新建小区的物业公司员工上门必须佩卡，便于居民识别和监督。对服务不到位，管理部门应给予相应的处罚。二是实行小区告示制度。新建住宅小区要及时向业主发放入住收费告知单，上墙公布规范服务内容，公开报修电话、急修电话和监督电话，公开维修收费标准，给业主以知情权。